买房只签了认购书可以退房。只签订认购书的，可以反悔，要求退还首付款。严格来说，没有签订购房合同前，双方不是合同主体，购房人对房屋不享有任何权利，不能称为退房。而只是对认购书的反悔。

对于反悔的责任，如果认购书有约定的，按约定处理；没有约定的，应当全额退还首付款。

签认购书前要注意：

一、审查开发商是否具备销售条件。在购房者签订房屋认购书之前，一定要确定开发商已经拿到预售许可证了。因为一般来说，若是没有预售许可证资质的项目，就算和开发商签订了认购协议书，也是不会受法律保护的。

二、规避受牵制条款。在购房者签订认购书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款。

三、不使用模糊概念。一般来说，在签订认购书时，购房者往往都是已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了。

四、格式条款进行认真审查。对于房屋认购书里的格式条款，尤其是关于定金的约定，一定要特别注意。