办公楼性质和商品住宅房区别如下：

1、概念不同。商业用房指的是各类商店、门市部、饮食店、粮油店、理发店等从事商业跟为居民的生活服务所用的房屋。商业用房的土地使用年限是为40年。办公用房是企业、事业、机关、团体、学校及医院等单位的办公用的房屋。一等办公用房是档次较高的、设备较齐全的写字楼，条件一般的则为普通办公用房。

办公用房和商业用房除价格外，还有如下区别：

2、使用性质主体不同。商业用房的使用主体多为各类商店、门市部等商业用户，办公用房的使用主体多为企业、事业、机关等单位。

3、用途不同。商业用房主要是从事商业行为的所用的房屋，而办公用房是单位办公用的房屋。

4、基本楼层不通。商业用房一般是底层临街的房屋，办公用房一般是写字楼及独栋的房屋。

5、产权年限不同。商业用房的产权年限为40年，办公用房的产权年限为50年。

6、价格不同。价格上区别在于办公用房的价格比商业用房的价格高。